“`html
بر اساس گزارش خبرگزاری صحت خبر، خشایار باقرپور، مدیرعامل اتحادیه تعاونیهای عمرانی تهران، به تأثیر نوسانهای نرخ ارز بر بازار مسکن اشاره کرده و گفت: در بررسی تغییرات بازار ارز و تأثیرات آن بر بازار مسکن، دو پیامد عمده وجود دارد که یکی از آنها مربوط به شرایط کوتاهمدت و دیگری مربوط به وضعیت بلندمدت است.
مهر نوشت: وی بیان کرد: در مرحله اول و در کوتاهمدت، اثر اصلی نوسانات ارز، تأثیرات روانی است؛ به این معنا که بدون اینکه تغییر قیمتی مشخصی در بازار مسکن ایجاد شود، جو بازار به شدت متشنج و نابسامان میگردد. لازم به ذکر است که باید میان روند نرمال افزیشی در بازار ارز و نوسانات شدید و غیرعادی، همانند آنچه در هفتههای گذشته شاهد آن بودیم، تمایز قائل شویم؛ چراکه آثار این دو وضعیت به طور کلی متفاوت است.
مدیرعامل اتحادیه تعاونیهای عمرانی تهران تصریح کرد: بررسیهای سالهای اخیر نشان میدهد هر بار که نرخ ارز بهطور غیرمعمول و کنترلنشدهای افزایش پیدا میکند، نخستین نتیجه آن، بروز هرج و مرج در بازارهاست. در این شرایط، بهخصوص در بازارهایی مانند موبایل، مصالح ساختمانی و دیگر بازارها، فروشندگان در فروش دچار تردید و نگرانی میشوند.
افزایش تقاضا در دفاتر املاک؛ عدم تمایل فروشندگان به امضای قرارداد
وی یادآوری کرد: پیشتر پیشبینی کرده بودیم که برخی از افرادی که در بازار ارز و طلا موفق نبودند، به سمت بازار مسکن خواهند رفت. در حال حاضر این گروه احساس عقبماندگی بیشتری کرده و بررسیهای میدانی نشان میدهد که رفت و آمد به دفاتر املاک بهطرز قابل توجهی افزایش یافته است. اما واقعیت این است که فروشندگان به دلایل موجود دچار تردید شده و در بسیاری از مواقع از امضای قراردادها اجتناب میکنند. دلیل اصلی این رفتار آن است که آنها نگران هستند که پس از فروش ملک، نتوانند دارایی خود را با شرایط جدید جایگزین کنند یا از وجه دریافتی در بازارهای دیگر استفاده نمایند.
باقرپور ادامه داد: توقف و رکود در بازارهای موازی و تغییرات سریع قیمتها موجب شده تا فروشندگان احساس نااطمینانی بیشتری داشته باشند و نتوانند به اهداف مالی خود دست پیدا کنند. به همین خاطر، امروزه بازار مسکن بیشتر تحت تأثیر آثار روانی نوسانات نرخ ارز است تا افزایش واقعی قیمتها.
مدیرعامل اتحادیه تعاونیهای عمرانی تهران تصریح کرد: رکود معاملات مسکن بیشتر ناشی از تردید و انصراف فروشندگانی است که قبلاً در بازار فعال بودند. در حالی که بسیاری از این فروشندگان که حتی دو تا چهار ماه در انتظار مشتری بودند، اکنون حداقل یک یا دو متقاضی جدی دارند، اما به دلیل وضعیت پیش آمده تمایلی به فروش نشان نمیدهند. بدون شک، آثار روانی در بلندمدت میتواند به تغییرات واقعی قیمتی در بازار مسکن منجر گردد. اگر نرخ ارز با ریزش جدی روبهرو نشود، به معنی کاهش حداقل ۳۰ تا ۴۰ درصدی، باید انتظار داشت که افزایش شدیدی در قیمت مسکن صورت گیرد.
وی افزود: در صورت ادامه شرایط کنونی بازار ارز، این امکان وجود دارد که آثار روانی کنونی به تدریج به افزایش واقعی قیمتها در بازار مسکن تبدیل شود و بازار با یک جهش قیمتی جدید مواجه گردد.
باقرپور همچنین گفت: پیشتر هم درباره جهش قیمتها در بازار مسکن هشدار داده بودیم، اما در آن زمان تحقق زمان دقیق برای وقوع آن ممکن نبود. اکنون میتوان با قطعیت بیان کرد که در صورت عدم تحقق ریزش ۳۵ تا ۴۰ درصدی نرخ ارز، این جهش قیمتی حتماً تا پایان سال اتفاق خواهد افتاد. فضای روانی موجود در بازار به گونهای است که خریداران ناچارند برای جلب نظر فروشندگان، پیشنهادهای جذابتری ارائه دهند و همین پیشنهادها به تدریج به یک سطح قیمتی جدید در بازار مسکن تبدیل خواهد شد.
کاهش ۱۳ درصدی تولید؛ نشانهگذار موج دومی از گرانی
مدیرعامل اتحادیه تعاونیهای عمرانی تهران در ادامه گفت: از سوی دیگر، رکودی که در یک یا دو سال اخیر در بازار مسکن مشاهده شده، منجر به افت تولید مسکن گردیده است. بر اساس گزارشهای رسمی بانک مرکزی، شاهد کاهش تقریبی ۱۲.۹ درصدی، یعنی نزدیک به ۱۳ درصدی تولید مسکن بودهایم که به طور طبیعی آثار خود را بر کاهش عرضه و بر هم خوردن توازن عرضه و تقاضا خواهد گذاشت.
وی تأکید کرد: این شرایط میتواند در بلندمدت و به احتمال زیاد در اواسط سال آینده، به شکلگیری موج دوم افزایش قیمتها در بازار مسکن منجر شود. بنابراین پیشبینیهای فعلی ما دیگر سطحی نیست و بر اساس زمانبندی وقوع این تحولات ساماندهی شده است.
“““html
در حال حاضر، بازار املاک تهران شاهد وضعیتی است که فروشندگان املاک زیر ۱۰ میلیارد تومان عملاً از انجام معاملات انصراف میدهند. جالب اینجاست که همین بازه قیمتی، بیشترین تقاضا را به خود اختصاص داده است. این واحدها بیشتر در مناطق مرکزی و جنوبی شهر تهران قرار دارند.
باقرپور یادآور شد: با اینکه تقاضا در این حوزه افزایش یافته، اما به دلیل ایستایی در سمت عرضه، معاملات کمتری در این بخش انجام میشود. در عین حال، در املاک با قیمتهای بالاتر، تحولات چندانی مشاهده نمیشود، اما این احتمال وجود دارد که با کمی تأخیر، افزایش قیمتها به این بخش نیز سرایت کند. بهطور معمول، نوسانات ارزی با یک وقفه چندماهه در بازار مسکن خود را نشان میدهد، اما در حال حاضر به دلیل شدت غیرمعمول نوسانات ارزی، این تأثیر با زمان کمتری ملموس است.
این مقام صنفی با انتقاد از نوسانات ارزی، تصریح کرد: نوسانات روزانه بازار اساساً منطقی نیست و این نوع تلورانس در هیچ بازاری با ثبات، قابل قبول نمیباشد. همانطور که گفته شد، اگر کاهش ۳۵ تا ۴۰ درصدی نرخ ارز تحقق یابد، چه به دلیل مشکلات دیپلماتیک کشور یا تحولات منطقهای مانند پایان جنگ اوکراین و روسیه که میتواند به کاهش قیمت طلا بیانجامد، حجم قابل توجهی از سرمایهها از بازار دلار و طلا به سمت بازار مسکن و بهطور کلی املاک سرازیر خواهد شد.
مدیرعامل اتحادیه تعاونیهای عمرانی تهران ادامه داد: با این حال، این کاهش قیمت ارز به معنای کاهش محسوس قیمت مسکن نخواهد بود و به احتمال زیاد تنها از افزایش شدید قیمتها در این بازار جلوگیری خواهد کرد.
وی در پاسخ به سؤالی درباره خروج سازندگان از کشور و سرمایهگذاری در کشورهای همجوار گفت: هر فعال اقتصادی، از تولیدکننده گرفته تا بازرگان و فعال در حوزه مسکن، ترجیح میدهد در فضایی آرام و قابل پیشبینی فعالیت کند. در شرایط کنونی، بازار مسکن کشور به هیچ وجه محیط مساعدی برای فعالیت نیست.
باقرپور تأکید کرد: بدون قصد سیاهنمایی، باید واقعیت را بپذیریم که هیچ یک از پروژههای در حال ساخت کشور با اعداد و ارقام اولیه به پایان نخواهد رسید. این وضعیت یک تهدید جدی برای سازندگان و همچنین مردمی است که در این پروژهها پیشخرید، مشارکت یا سرمایهگذاری داشتهاند.
افزایش هزینه ساخت؛ عدم بازگشت قیمت نهادهها
وی اضافه کرد: تجربیات نشان دادهاند که افزایش قیمت نهادهها در نتیجه نوسانات ارزی، حتی در صورت کاهش نرخ ارز، به قیمتهای قبلی بازنخواهد گشت و این موضوع بهطور دائمی هزینه تمامشده تولید مسکن را افزایش میدهد.
مدیرعامل اتحادیه تعاونیهای عمرانی تهران خاطرنشان کرد: تأسفبارتر این است که به نظر میرسد دولت از رکود حاکم بر تولید و بازار مسکن چندان نگران نیست و در واقع به این وضعیت دامن میزند. با وجود تأکیدهای مستمر و نامگذاری شعار سال توسط مقام معظم رهبری در سالهای اخیر، تولید مسکن همواره تحت تأثیر فضای روانی جامعه روندی کاهنده داشته و آمار تولید در این حوزه بهطور قابل توجهی افت کرده است.
وی بیان کرد: همانطور که قبلاً اشاره شد، بسیاری از سازندگان و تولیدکنندگان کشور را ترک کرده و فعالیت خود را در کشورهای همسایه، حتی با حاشیه سود کمتر ولی پایدار، دنبال میکنند؛ کشورهایی که در آنها قدرت خرید به نسبت کشور ما حفظ شده و فضای اقتصادی قابل پیشبینیتری دارند. امروزه حتی در کشورهای همجوار، شاخصهای قدرت خرید با کشور ما تفاوت قابل توجهی پیدا کرده است.
باقرپور ابراز تأسف کرد: متأسفانه دولتها در سالهای اخیر به جای مواجهه روشن با واقعیتهای بازار مسکن، به پنهانسازی آمار پرداختهاند و تصور میکنند با سانسور اطلاعات میتوانند تورم بازار مسکن را کنترل کنند. اما چنین تفکری نادرست است و بازار مسکن مسیر خود را طبق واقعیتهای موجود تعیین میکند. بر اساس شرایط کنونی، به نظر میرسد دولت تمایل چندانی به خروج بازار مسکن از رکود ندارد.
طرح خانهریزی شهرداری؛ پاسخی ناکافی به بحران بازار مسکن
این مقام صنفی در پاسخ به سؤالی در خصوص موفقیت «طرح خانهریزی شهرداری» در بازار مسکن بیان کرد: این طرح به هیچ عنوان با هدف خانهدار کردن مردم طراحی نشده و حتی مدیرعامل سازمان سرمایهگذاری و مشارکتهای مردمی شهرداری نیز بهصراحت به این موضوع اشاره کرده و اعلام نمود هدف اصلی طرح تنها حفظ ارزش داراییهای مردم است.
“““html
وی اظهار کرد: این نکته بهخوبی گواهی میدهد که چه مقدار با انحراف از وظایف اصلی در ساختارها و نهادها روبرو هستیم. نهاد شهرداری که بهصورت ذاتی به مدیریت شهری مشغول است، امروز در مسیری قرار گرفته که به جمعآوری منابع مالی مردم میپردازد، به ساختوساز میپردازد، بنگاهداری میکند و در نهایت سعی میکند با سوار شدن بر موج تورم، به مردم القا کند که ارزش داراییهای آنان محفوظ مانده است.
بنگاهداری شهرداری در خارج از محدوده وظایف اصلی
مدیرعامل اتحادیه تعاونیهای عمرانی تهران ادامه داد: در زمان معرفی این طرح نیز تناقضهای مشهودی وجود داشت؛ زیرا اعلام شد که این طرح شامل پروژههای تجاری و مسکونی است. این موضوع بهوضوح نشاندهنده این است که حتی در نحوه نامگذاری نیز با نقض غرض مواجه هستیم و در اصل با فعالیّت اقتصادی و بنگاهداری مواجه هستیم که به طور واضح از ماموریت و شایستگیهای نهاد شهرداری فراتر رفته است.
باقرپور بهصراحت بیان کرد: به عبارت دیگر، پیام این طرح به جامعه این است که در یک فعالیت اقتصادی با ریسک بالا شرکت کنند؛ در حالی که من بر این باورم که این طرح شانس موفقیت چندانی نخواهد داشت، چراکه مردم امروزه به اندازهای آگاه شدهاند که نخواهند ریسکهایی با این سطح از عدم قطعیت را بپذیرند.
باقرپور با اشاره به تجربیات مشابه در گذشته، گفت: پیشتر، صندوق املاک و مستغلات که در فرابورس راهاندازی شد نیز با همین رویکرد آغاز به کار کرد و آن زمان حتی گزارشهای آن بهطور منظم در رسانهها منتشر میشد، اما این صندوق نیز در مدت کوتاهی با مشکلات جدی روبهرو شد و عملاً نتوانست مسیر خود را ادامه دهد.
وی در پایان به این نکته اشاره کرد: جو روانی و نقشی که دولت در هدایت مردم به سمت بازار ارز و طلا ایفا کرد، از جمله دلایل اصلی شکست چنین طرحهایی است. این سیاستها بهطور مستقیم یا غیرمستقیم میتواند زمینهساز ناکامی طرح خانهریزی شهرداری نیز باشد؛ طرحی که به نظر من، حتی نامگذاری آن هم میتوانست با دقت و واقعبینی بیشتری انجام گیرد.
۲۲۳۲۲۵
“`